房地產抵押登記實務中的幾個問題
《物權法》及《房屋登記辦法》實施以來，對房地產登記實務具有非常強的指導作用。在辦理房地產抵押登記實踐中產生了許多新問題，筆者根據自身對相關法律法規的理解及登記實踐，對其中的一些問題淺析如下。
一、如何區分抵押權設立登記和抵押權變更登記
抵押作為擔保的一種方式，由于具有諸多的優點而被廣泛采用，成為目前我國最普遍、最活躍的一種融資方式。對于抵押權設立登記和抵押權變更登記應如何進行區分?我們可以從兩者的定義及本質特征來進行區分。
抵押權設立登記是指根據抵押當事人申請，登記機構依法將抵押權設立的事項在登記簿上予以記載的行為。
抵押權的變更登記，是指房地產抵押權主體(抵押人、抵押權人、抵押物)不發生改變，只是抵押權的客體和內容發生變化(例如抵押權人的名稱、地址，抵押物的地址、面積發生改變等)，將抵押權變更登記事項記載于抵押登記簿的行為。
在登記實踐中，需要辦理房地產抵押權變更登記主要有以下幾種情況：抵押權人的名稱、地址發生改變而發生的房地產抵押權變更，例如抵押權人公司改制、更名等情形;抵押物的地址、面積發生改變：抵押權內容發生改變，包括抵押權順位變化、抵押權存續期變化、抵押范圍變化等。
根據法律法規規定，房屋所有權、用益物權、擔保物權均存在設立、變更、轉移、注銷(撤銷)情形。抵押權設立登記是抵押權產生效力的必要條件，未經登記的抵押權不發生效力。所以抵押權的設立登記和抵押權的變更登記，簡單地理解，兩者間關系類似于所有權初始登記與所有權變更登記，是一種先后關系、從屬關系，只有先辦理了抵押權的設立登記，才有條件發生抵押權的變更登記。
二、對于同一房屋上記載有先后設立的兩個抵押權，在先的抵押權辦理了債權數額減少的變更登記，變更登記時間晚于在后的抵押權，是否意味著其為后順位
優先受償權是抵押權人對該抵押房屋享有的重要權利之一。在同一房屋上設定多個抵押權時，一旦抵押人無法履行債務致使抵押權人需要實現抵押權，經拍賣、變賣抵押房屋后所得價款，首先由第一順位抵押權人按照已登記的債權數額優先受償，后順位的抵押權人依次受償。這就意味著如果前一順位抵押權人已將抵押物變賣所得價款全部受償完畢后，后一順位抵押權人將無法實現抵押權，遭受經濟損失。所以優先受償的順位則是決定抵押權人能否實現抵押權的關鍵。
《物權法》第一百九十九條規定了同一財產向兩個以上債權人抵押的，在拍賣、變賣抵押財產后所得的價款清償的順序：1.抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償。2，抵押權已登記的先于未登記的受償。3.抵押權未登記的，按照債權比例清償。根據這一規定，已登記的抵押權優先于未登記的抵押權受償，而在同樣已登記的抵押權中，決定受償順序的是登記時間。登記時間則是登記機構將抵押登記核準登記并記載于登記簿的時間。
要解決因登記在先的抵押權辦理了債權數額減少的變更登記，變更登記時間晚于在后的抵押權，受償順序是否因此改變的問題，首先我們要確定的是，辦理債權數額減少的變更登記是否影響到抵押權的順位，登記時間是看抵押權設立的登記時間還是抵押權變更的登記時間。
債權數額減少的變更登記屬于抵押權變更登記的內容之一。根據前述對抵押權變更登記的理解，它并不對抵押權的主體產生改變，只是抵押的客體和內容的變化，并不影響到抵押當事人的民事法律關系。同時，抵押權設立登記與抵押權變更登記又是一種先后的、從屬的關系。筆者認為抵押權的效力是在抵押權設立登記開始時便產生的，而抵押權變更登記并沒有改變抵押權的效力。所以因債權數額減少的抵押權變更登記不對抵押權的順位產生影響，抵押權順位的登記時間應以抵押權設立登記的時間為準。
但需注意的是，《物權法》第一百九十四條也規定了抵押權人可以放棄抵押權或抵押權的順位。所以，因抵押權人放棄抵押權的順位所辦理的抵押權變更登記當然對抵押權的順位產生了改變。
三、私立學校、醫院等單位所有的房地產能否抵押并辦理抵押登記
關于房地產抵押的范圍，我國《擔保法》、《物權法》及《房屋登記辦法》均做出了禁止性規定。其中，對學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施做出了禁止抵押的規定。如何正確理解這一規定并應用于房地產抵押登記實務中非常重要。
首先我們對《擔保法》、《物權法》及《房屋登記辦法》的這一規定要理解透徹。筆者認為，要滿足這一規定需要同時具備三個條件：一是房產必須是以公益性為目的：二是房產屬教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施;三是這些房產必須是為事業單位、社會團體所有。滿足了這些條件，則符合上述法律法規明確規定的禁止抵押范圍。
所以，公辦學校、幼兒園、醫院，顯然是屬于法律法規規定禁止抵押的范圍。但是隨著我國教育體制和醫療體制的改革，出現了越來越多的民辦學校和醫院，這種新型的教育、醫療單位由于自身的特點經常會出現融資需求，而以自身的資產進行抵押貸款無疑是一種重要的融資方式。那么在登記實踐中遇到這類抵押需求，登記機構能否為其辦理抵押登記?筆者認為，應當從下面幾個方面來認識。
首先，我們應當認清民辦學校、私立醫院的本質。根據《中華人民共和國民辦教育促進法》規定，國家機構以外的社會組織或者個人，利用非國家財政性經費，面向社會舉辦的學校及其他教育機構屬于民辦教育事業。民辦教育事業屬于公益性事業，是社會主義教育事業的組成部分。民辦學校與公辦學校具有同等的法律地位。由此可以看出，以個人、社會組織名義開辦的學校、幼兒園等，同樣需要按照《中華人民共和國民辦教育促進法》、《中華人民共和國民辦教育促進法實施條例》、《幼兒園管理條例》等法律法規及相關規定設立，同樣屬于公益性事業，他們所有的教育設施(例如教學樓、實驗樓等)是實現辦學目的的根本保障。同樣，根據國務院《醫療機構管理條例》規定，醫療機構應當以救死扶傷、防病治病，為公民的健康服務為宗旨。因此，私立醫院同樣是以社會公益為目的。因此，學校和醫院無論是公立還是私立，均屬于法律法規禁止抵押的范圍。同樣屬于禁止抵押的范圍還包括其他社會公益設施，例如公共圖書館、科學技術館、工人文化宮、敬老院等用于社會公益目的的設施。
其次，我們還需注意的是，根據《最高人民法院關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第五十三條規定：“學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體，以其教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施以外的財產為自身債務設定抵押的，人民法院可以認定抵押有效。”這解釋了例外的允許抵押情形需要滿足兩個條件：一是滿足抵押物為教育設施、醫療設施和其他社會公益設施以外的財產;二是滿足抵押目的是為事業單位、社會團體自身的債務設定抵押。
